东方证券9月15日发表标题为《交易入口与时俱进，长租崛起如虎添翼》的研究报告，给予世联行（002285.SZ）买入评级，目标价为15.36元/股，评级基准价格为12.06元/股，目标涨幅为27.36%。

该研报作者：竺劲

研报主要内容摘要如下：

一、公司的核心投资逻辑将变成交易入口的持续变现和长租入口的开拓

其中前者将继续支撑公司从代理龙头变身为交易龙头，从单一的代理费盈利点转向总代理模型，通过房产代理、房产分销、房产金融、装修等手段完成业绩增长。

从2012-2016 年，公司已经完成了全国化的扩张和布局，全国商品房销售额复合增速为14.8%，而同期世联行的代理业务销售额复合增速达29.1%，助力公司的市占率从2011 年的2.4%迅速提升至2016 年的4.3%。

二、当前房联宝业务及金融业务通过交易入口变现，成为公司两大业绩驱动力

房联宝业务2017H1 营收同比大增61%，毛利率提升至22%。主要受4 方面驱动：1）立足世联的线下组织优势；2）省域深耕，下沉三四线；3）营销总包模式扩大单盘利润；4）全产业链资源链接。

此外，公司金融业务在2014-2016 年营收分别为2.7/4.2/4.5 亿元，过去3 年复合增速达到85.6%。截止至2017 年上半年，金融业务的贷款余额已达33亿元，同比增长105.2%。今年放款集中在二季度，因此下半年业绩有望进一步释放。

三、长租公寓作为公司新的发展方向，规模化扩张后将构成新入口，配套增值服务及金融服务将成为业绩潜在增长点

通过公寓的端口向上可以拓展到装修业务，向下可以延伸至旅游、社交、饮食等各类增值服务以及房租分期等金融产品服务。海外成熟市场公司经验表明公寓公司的盈利由租金差、配套金融服务及增值服务构成，且越成熟的市场中公寓公司房租差的盈利占比越低。未来随着公司房源规模的扩张，将逐步打开盈利新入口，公寓业务的收入规模及盈利能力有望逐步走高。

该研报风险提示内容包括：

1) 房地产市场大幅下滑

2) 新业务拓展不力

本文作者：面包财经

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