华创证券:京国改优质标的 给予北辰实业强烈推荐评级

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华创证券:京国改优质标的 给予北辰实业强烈推荐评级

华创证券9月12日发表标题为《资源优质、业绩反转,京国改优质标的》的研究报告,给予北辰实业(601588.SH,0588.HK)强烈推荐评级,目标价:A股8.82元/股;H股4.64港元/股,评级基准价格:A股6.21元/股;H股3.21港元/股,目标涨幅分别为42%及45%。

该研报作者为袁豪。

研报主要内容摘要如下:

一、 发展物业+投资物业+会展业务三大主业,京内国企改革优质标的

北辰实业属于北京市国资委直属企业,由北辰实业集团控股34.48%。公司于1997年和2006年分别于H股和A股上市,公司和集团业务均分成三块:房地产开发、投资物业和会展业务。

目前集团整体业务和公司层面重合度较高,同时根据1997年4月集团与上市公司的同业竞争承诺,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待;且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。

二、持有京内近120万方优质物业,平均估值达442亿元、低估明显

公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元),也是公司业绩的缓冲垫。

华创证券分别采用现金流折现法(172亿元)、可比物业重估法(535亿元)和可比公司租金回报率法(620亿元)等三种方式对公司持有124万方物业进行重估,平均重估价值约442亿元,公司价值低估明显。

三、14年重启全国扩张,销售快增推动预收款大增、有望迎来业绩反转

公司开发业务早年集中在北京,07年首次出京入驻长沙,沉寂7年后于14年重启全国扩张之路,并积极拿地,目前已入驻苏州、重庆、武汉等14个重点一二线城市。

伴随14年开始拿地扩张,公司15年开始销售增速迅猛,15、16年销售金额分别达到73亿元(YoY 80%)、226亿元(YoY 208%),对应着公司16、17H1结算再创新高,分别同比大增82%和113%。

同时17H1末预收账款高达203亿元(YoY 75%),已覆盖16年开发业务营收2.9倍,且17H1看来毛利率有回升趋势,综合来看将对公司17-18年业绩形成有力保障。

该研报风险提示内容包括: 房地产市场下行风险

本文作者:面包财经

免责声明:本文仅供信息分享,不构成对任何人的任何投资建议。

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