华创证券9月12日发表标题为《资源优质、业绩反转，京国改优质标的》的研究报告，给予北辰实业（601588.SH，0588.HK）强烈推荐评级，目标价：A股8.82元/股；H股4.64港元/股，评级基准价格：A股6.21元/股；H股3.21港元/股，目标涨幅分别为42%及45%。

该研报作者为袁豪。

研报主要内容摘要如下：

一、 发展物业+投资物业+会展业务三大主业，京内国企改革优质标的

北辰实业属于北京市国资委直属企业，由北辰实业集团控股34.48%。公司于1997年和2006年分别于H股和A股上市，公司和集团业务均分成三块：房地产开发、投资物业和会展业务。

目前集团整体业务和公司层面重合度较高，同时根据1997年4月集团与上市公司的同业竞争承诺，未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待；且随着京内国企改革的不断推进，公司上市平台价值或将进一步凸显。

二、持有京内近120万方优质物业，平均估值达442亿元、低估明显

公司持有124万方投资性物业（北京116万方+长沙8万方），基本位于京内北五环亚奥核心区，目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平，重估空间巨大；经营业务主要为会展、商业等，租金收入稳定增长且现金流稳定（约26亿元），也是公司业绩的缓冲垫。

华创证券分别采用现金流折现法（172亿元）、可比物业重估法（535亿元）和可比公司租金回报率法（620亿元）等三种方式对公司持有124万方物业进行重估，平均重估价值约442亿元，公司价值低估明显。

三、14年重启全国扩张，销售快增推动预收款大增、有望迎来业绩反转

公司开发业务早年集中在北京，07年首次出京入驻长沙，沉寂7年后于14年重启全国扩张之路，并积极拿地，目前已入驻苏州、重庆、武汉等14个重点一二线城市。

伴随14年开始拿地扩张，公司15年开始销售增速迅猛，15、16年销售金额分别达到73亿元（YoY 80%）、226亿元（YoY 208%），对应着公司16、17H1结算再创新高，分别同比大增82%和113%。

同时17H1末预收账款高达203亿元（YoY 75%），已覆盖16年开发业务营收2.9倍，且17H1看来毛利率有回升趋势，综合来看将对公司17-18年业绩形成有力保障。

该研报风险提示内容包括： 房地产市场下行风险

本文作者：面包财经

免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。